집값의 법칙

급등과 급락은 반복돼도, 집값에는 법칙이 있다
20년의 데이터로 밝혀낸 대한민국 집값의 움직임, 그리고 앞으로의 방향

집값은 왜 오르고 내리는가. 집이 부족해서 가격이 오르는 것인지, 금리가 낮아서 오르는 것인지, 혹은 정부의 정책 때문인지 우리는 끊임없이 질문한다. 하지만 정작 집값이 움직이는 구조를 하나의 기준으로 설명하기는 쉽지 않다. 『집값의 법칙』은 지난 20여 년간 대한민국 주택시장에서 실제로 벌어진 변화를 데이터로 추적하며, 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 처음부터 다시 살펴보는 책이다.

저자 권혁진은 30년간 공직 생활을 하며 주택정책의 현장에서 집값과 직접 마주해온 정책 전문가다. 노무현 정부에서 주택정책과 정책계장으로, 박근혜 정부에서 주택정책과장으로, 문재인 정부에서 청와대 주택담당 행정관으로, 윤석열 정부에서 주택토지실장으로 일하며 집값이 급등하고 급락하는 현장을 모두 경험했다. 집값을 안정시키기 위해 수많은 정책을 만들고 실행했지만 시장은 언제나 예상과 다르게 움직였다. 이 책은 바로 그 오랜 의문에서 출발한다. ‘왜 정부의 대책에도 불구하고 집값은 생각대로 움직이지 않는가’라는 질문에 대해 저자는 정책 현장에서의 경험과 방대한 시계열 데이터를 결합해 답을 찾아간다.

책이 제시하는 핵심은 집값이 단순히 수요와 공급만으로 결정되지 않는다는 것이다. 저자는 집값을 움직이는 네 가지 힘으로 수요, 공급, 금융, 규제를 제시하며, 이를 ‘마차론’으로 설명한다. 수요와 공급은 마차의 두 수레바퀴이고, 금융은 마차를 움직이는 말이며, 정부의 규제는 마차의 방향과 속도를 조절하는 마부라는 것이다. 네 가지 힘이 균형을 이루면 집값은 안정적으로 움직이지만, 어느 한쪽의 힘이 지나치게 커지거나 균형이 무너지면 집값은 급등하거나 급락한다. 지난 20여 년간의 한국 주택시장을 돌아보면 이러한 변화가 반복되어 왔음을 확인할 수 있다.

특히 이 책은 집값을 바라볼 때 사람들의 심리와 투자 수요를 중요하게 다룬다. 전셋값은 기본적으로 실수요에 의해 결정되는 반면, 매매값에는 미래의 시세차익을 기대하는 투자 수요가 함께 반영된다. 따라서 매매값은 전셋값보다 훨씬 큰 폭으로 움직일 수 있으며, 매매가격과 전세가격의 차이를 통해 해당 주택의 투자가치를 읽어낼 수 있다. 수도권과 지방의 집값이 지난 20년 동안 서로 다른 방향으로 움직였던 이유 역시 단순한 지역별 공급량의 차이가 아니라 투자 수요가 수도권에서 지방으로, 다시 수도권으로 이동했기 때문이라고 분석한다.

금융의 영향력 역시 갈수록 커지고 있다. 저자는 문재인 정부 이후를 ‘금융의 시대’로 규정하면서 통화량과 이자율이 주택시장에 미치는 영향이 이전보다 훨씬 뚜렷해졌다고 설명한다. 집은 막대한 자금이 필요한 재화인 만큼 금융시장이 뒷받침되지 않으면 수요와 공급의 변화만으로 가격이 움직이기 어렵다. 실제로 책은 주요 정부의 정책과 집값 흐름을 비교하고, 2014년 이후 발표된 10개의 주요 집값 대책을 서울 아파트 매매지수와 기준금리의 시계열을 통해 검증함으로써 거래·금융 규제, 세금 강화, 공급 확대 정책 등이 실제 시장에 어떤 영향을 미쳤는지를 살펴본다. 분석 결과 금융 규제는 단기적인 영향력이 컸지만 기준금리의 영향력이 더 컸으며, 세금 강화는 단기적인 억제 효과보다 장기적인 투자 수요 패턴 변화에 영향을 미친 것으로 나타난다.

『집값의 법칙』이 궁극적으로 주목하는 것은 미래의 주택시장이다. 저자는 지난 20년이 투자 수요가 집값을 움직인 ‘수요의 시대’, 이후 통화량과 금리가 중요한 역할을 한 ‘금융의 시대’였다면 앞으로는 누적된 주택 재고가 가격을 좌우하는 ‘공급의 시대’가 올 것으로 전망한다. 2050년에는 전국 주택 재고가 약 3,000만 채, 주택보급률이 126%에 이를 것으로 전망되며, 이에 따라 모든 지역의 집값이 같은 방향으로 움직이는 시대가 끝날 것이라고 본다. 수도권 외곽과 지방은 누적 공급과 수요 감소의 영향을 받는 반면, 서울과 수도권 핵심 지역은 수요가 집중되면서 집값의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 것이다.

따라서 이 책은 단순한 집값 전망서나 투자 지침서가 아니다. ‘지금 집을 사야 하는가, 기다려야 하는가’라는 단편적인 답을 제시하기보다, 독자가 스스로 시장을 해석할 수 있는 기준을 제공하는 데 초점을 맞춘다. 매매값과 전셋값의 차이, 가구 수와 소득, 주택 재고와 신규 공급, 통화량과 금리, 정부의 거래·금융·세금 규제 등 주택시장에 영향을 미치는 다양한 데이터를 어떻게 읽어야 하는지 설명하고, 각 장의 끝에는 주요 통계를 직접 찾아볼 수 있는 방법까지 제시한다.

집값을 둘러싼 정보는 넘쳐나지만, 그 많은 정보가 곧바로 올바른 판단으로 이어지는 것은 아니다. 『집값의 법칙』은 지난 20년의 데이터를 통해 집값이 움직여온 과정을 되짚고, 그 움직임을 만들어낸 네 가지 힘을 하나의 프레임으로 정리한다. 그리고 그 프레임을 바탕으로 앞으로 다가올 ‘공급의 시대’와 지역별 집값 양극화를 전망한다. 집을 사려는 사람에게는 시장을 읽는 기준을, 부동산 시장을 이해하려는 독자에게는 한국 주택시장을 바라보는 새로운 관점을 제공하는 책이다.